最近房地產蠻熱的,大家都覺得兩岸三通在即...
台灣就要起飛了嗎???
我辦了一場座談會,請戴德梁行的顏總來分享他的看法,
結果澆了在場法人一頭冷水,哈~~~
沒有GDP就沒有房地產的振起！
「這二、三年的買氣是扁政府製造出來的，比如說自2000年開辦優惠房貸，好幾年下來，累積在民間的資金很多，所以房地產市場就有動能，政府不斷丟錢又減稅，減稅是刺激你來買，到今年已差不多到頂了，所以我說這是『山腰市場，山頂價格』；起初是政府在放資金，降低利率和減稅，使得市場上來，後面第二次的資金動能就是做兩岸三通的夢，又把它推上去，再來是石油漲價的通膨題材，再把它推上去！房地產價格以兩位數成長，GDP未達4%，購買力何在？追價也只是房地產市場營造出來的氣氛。」
「中資會不會來台灣，過去5年都有人到處在講，但實際上是『只聞樓梯響』，今年看來也是不會進來。中資要進來還得問問中南海的領導『濤哥』才行，台灣畢竟不是香港，政治問題如果沒有解決，資金怎麼會進來？中共怎會開放它的國營企業與民眾來台灣買房子呢？目前中共肯有限度的開放觀光就已經不錯了。就算未來開放也可能只是有限度開放，大概只有提供觀光客消費的商家較能直接受惠！何況，如果真的三通了，或許反而刺激更多台灣人到大陸買房子呢！賣掉一棟台灣的中古屋，可以到上海買別墅耶。」
下一個金融危機？
「一般中產階級薪水沒有增加，不但沒有增加，有些還被一些卡債抵銷，實質薪資所得有可能減少，這些都會降低購買力，這次房地產購買力的放大其實是政府在做的，投資客手邊的貨百分之九十九點九都是銀行的錢，當以後房貸利率拉高，投資客無法從市場解套時就丟給銀行，結果銀行又是最後一個受害者。」
「所以我推測，銀行卡債風波之後的金融危機會在小套房身上，有人賭2008年的行情，如果到時候利率提高，房價反而下跌，房貸沒辦法如期繳款時就斷頭了。大量的銀拍屋可能會在二、三年之後出現！」
商用不動產市場位在相對低檔
「基本上，台灣商用不動產市場從2000年高峰下來，到去年都還沒有真正上來，一般建商也不會去推商用不動產產品，因為這不是主流產品，一般國內法人興趣缺缺，除非有便宜可以撿。」
「至於近年來風行的不動產證券化產品REITs，大概只有八個字可以形容，『批發無市，零售有價』，簡單來說當你整棟要賣，人家把價格殺得很低，零售的利潤很高，有六、七倍，所以化整為零時，就有很多人來追。可是這些東西他為什麼要賣出來？政府原本希望業主把REITs募到的錢再投入國內商業大樓，可是沒有嘛，因為現在沒有什麼便宜的整棟商辦大樓可買，所以他就去買一些麵粉，就是土地，所以新光去標聯勤俱樂部的地，把老的麵包REITs掉換新的麵粉，把老房子換成一些好地段的土地，有了原料就可以看現在流行什麼再做什麼，有原料就有夢。」
「但我看不出台灣在最近的未來還有什麼可以作為經濟再度起飛的動能。以最具有指標意義的台北101為例，這3年內租出10,000多坪，但其中境外人士來租101的占有多少坪呢？答案是1,000坪不到，這才是隱憂，證明大多數租出去的坪數只不過是在島內做移轉而已。」
地區分析
「桃園新成屋量大於預售屋量，價格會下修。台北市還好，台北縣價格下調。(台北房價反應成本，預售價格下調不易，至完工後價格上漲空間有限。宜蘭直接買建地，不要買大樓，十萬以下再考慮。」
A級區：大安區是宏達電；信義區是茂迪；中山、中正、松山區是聯發科。
萬華、雙園、大同區是傳產股，有用才去。
大直、內湖是B級地段潛力股。
天母、北投、士林、南港、木柵逢高減碼。
景美、古亭，逢低就進，穩中透堅。
店面市場看本益比，4.5%~5%，低不必考慮。
房價『吃人夠夠』
「環境好壞決定房產價格，像有些業者賣預售屋只是在喊一個夢，但是很多年輕人往往會因為『擁有這個夢的憧憬』常會勝於對房價的合理判斷，因此付出高昂代價。」
「政策決定市場、市場決定價格」，儘管原則上，任何時間、任何地點都可以去買房子，但對不合理的價格就不要去碰。購屋者應謹記以下要點：『價格不對不買，時機不對不買、環境不對不買』，就算有錢也不要買。目前房地產會在高檔盤整，暫時也跌不下來，主要是因為利率還在低檔，未來只要利率一拉高，投資客就會把房子丟出來，所以現在想買房子的人要『戒急用忍』。」
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